Surpriza neplacuta pentru cei care au mizat pe clarificari in privinta impozitarii cladirilor ar putea fi ca, in ciuda modificarilor legislatiei, tot vor avea de platit un impozit majorat si vor suporta, totodata, costuri cu evaluarea cladirilor.
Atat normele de aplicare, cat si Codul fiscal au fost modificate pentru a aduce mai multa claritate in privinta impozitarii cladirilor. Noul termen de depunere a declaratiilor la directiile de taxe locale este 31 mai, in loc de 31 martie. Amanarea a fost decisa, dupa ce normele modificate au fost publicate in Monitorul Oficial (HG 159/2015) abia pe 21 martie, cu zece zile inainte de expirarea termenului. Practic, cele doua luni suplimentare lasa timp pentru intocmirea rapoartelor de evaluare acolo unde este cazul.
Este de remarcat ca rapoartele de evaluare se efectueaza conform unui standard GEV 500 special folosit pentru stabilirea valorii impozabile. Prin urmare, aceste rapoarte nu pot fi utilizate in alte scopuri, cum ar fi pentru garantarea imprumuturilor (in acest situatii sunt alte standarde de evaluare) sau pentru inregistrarea in contabilitate.
Valoarea rezultata este exclusiv destinata calculului impozitului pe cladire si, din aceasta cauza reprezinta un cost suplimentar fata de impozit. Totodata, trebuie sa retineti ca, la fiecare cinci ani in cazul persoanelor fizice si trei ani in cazul persoanelor juridice, rapoartele trebuie refacute, cu costurile aferente, in caz contrar aplicandu-se cota majorata de impozit de 2% in cazul persoanelor fizice si de 5% in cel al persoanelor juridice.
Pe de alta parte, trebuie mentionat ca, in functie de proprietar si destinatia proprietatii, valoarea impozabila stabilita de aceste rapoarte este diferita chiar pentru aceeasi cladire. De exemplu, daca o cladire este evaluata ca apartinand unei persoane fizice poate avea o valoare cu cateva zeci de procente mai mica decat daca apartine unei societati.
Ce clarifica normele HG 159/2015?
Criteriul utilitatilor a fost introdus in normele Codului fiscal pentru departajarea cladirilor mixte – cu dublu scop rezidential si nerezidential – detinute de persoane fizice (HG 159/2015). Totodata, termenul de depunere a declaratiilor a fost amanat, prin ordonanta de urgenta, pana la 31 mai.
Prin urmare, trebuie sa retineti ca decontarea/deducerea utilitatilor este folosita drept criteriu de departajare – rezidential sau nerezidential – doar daca spatiile afectate celor doua scopuri – activitate economica si locuinta – nu sunt delimitate.
Cum se calculeaza impozitul pentru cladirile cu destinatie mixta ale persoanelor fizice?
1. Daca este inregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfasoara activitate, atunci impozitul este rezidential. In acest caz, este necesar un certificat constatator de la registrul comertului care sa dovedeasca ca aveti sediu secundar sau aveti mentiunea ca nu desfasurati activitate la sediu.
2. Daca este inregistrat un domiciliu fiscal la care se desfasoara activitatea economica, iar suprafetele folosite in scop rezidential si nerezidential nu sunt evidentiate distinct, impozitul se calculeaza ca pentru:
Cheltuielile cu utilitatile sunt cheltuieli comune aferente imobilului, energia electrica, gaze naturale, termoficare, apa, canalizare.
Ce inseamna cladire cu spatii delimitate?
Potrivit normelor, delimitarea suprafetelor rezulta din documentul anexat la declaratia depusa la organul fiscal local care poate fi, dupa caz
Pentru cladirile mixte unde spatiile sunt delimitate – prin documentatie cadastrala, contract de comodat, de inchiriere etc – va fi necesar un raport de evaluare.
Atentie! Evaluarea va fi efectuata pentru toata cladirea, urmand ca impozitul sa se calculeze, conform prorata, pentru partea de cladire afectata activitatii si rezidential pentru suprafata din cladire destinata locuintei. Cele doua valori se insumeaza.
Daca aveti prevederi contractuale referitoare la spatiul alocat societatii sau PFA, veti avea nevoie de raport de evaluare si veti plati atat costurile cu acesta, cat si un impozit majorat. Cotele de impozit sunt intre 0,08%-0,2% pentru cladirile rezidentiale si intre 0,2-1,3% pentru cele nerezidentiale, cu posibilitate de majorare a cotei maxime cu inca 50% (unele localitati, cum este si Bucuresti, au impus 1,5% pentru cladirile nerezidentiale detinute de persoanele juridice).
De retinut ca, prin OUG 54/2010, s-a prevazut ca la inmatricularea societatii si la schimbarea sediului social se vor prezenta la Registrul Comertului documentul care atesta dreptul de folosinta asupra spatiului cu destinatie de sediu social inregistrat la ANAF si un certificat emis de ANAF care arata ca pentru imobilul cu destinatie de sediu social nu a fost inregistrat un alt document ce atesta cedarea dreptului de folosinta. Adeverinta de la AANF nu poate fi obtinuta decat daca suprafetele afectate activitatii economice sunt clar identificate in contractele de comodat ori in contractele de inchiriere.
Prin urmare numeroase societati si PFA au fost nevoite din cauza acestor prevederi sa declare un spatiu alocat activitatii si, in conditiile actuale de impozitare a cladirii, vor fi obligate sa plateasca un impozit mai mare chiar si atunci cand nu desfasoara in mod efectiv activitatea la sediu.
In concluzie, clarficarile din legislatie sunt utile doar pentru cei care nu au prevederi referitoare la spatiul afectat activitatii prin contract. In cazul celorlalti, va fi necesar un raport de evaluare, cu costurile aferente, si vor plati impozit majorat.
© 2024 Contexpert Consulting SRL. All rights reserved.
For comments and / or suggestions please visit our Contactpage.